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Comment investir dans l’immobilier quand on est musulman ?

Mots clés :

Dans cet article,

Être musulman, c’est consommer éthique et dépenser son argent de manière licite. Un investissement dit “halal” respecte deux grandes règles : le respect des conditions du contrat de vente en Islam et le financement sans intérêt (riba).

Il existe plusieurs types d’investissements possibles pour le Musulman : acheter un bien pour y vivre, pour le louer ou le revendre.

Même si chacun demande un budget plus ou moins important, financer son bien de manière « halal » est possible, que ce soit sur du court terme (économies, mourabaha..) ou du long terme (revenus locatifs..).

Aujourd’hui, il existe des solutions pour investir dans l’immobilier à partir de 10 € et percevoir des loyers.

Les principaux types d’investissements immobiliers en Islam :

Comme déjà mentionné plus haut, tous les investissements immobiliers en Islam sont permis s’ils respectent les six conditions du commerce et s’ils sont financés sans riba. Dès lors que ces règles sont respectés, vous pouvez donc investir dans l’immobilier et :

Acheter dans le but d’y vivre :

Dans le neuf ou dans l’ancien, sur plan ou déjà construit, on achète généralement sa résidence principale pour son confort et se sécuriser avant d’effectuer d’autres investissements. Cet investissement demande habituellement un apport conséquent ou de passer par une banque. 

Dans ce type d’investissement, 4 types de solutions :

  • L’achat sur plan / projet de construction
    • L’achat d’une maison / appartement avec ou sans travaux.
    • L’achat d’un terrain pour la construction.

Lors de l’achat d’un terrain libre de constructeur, vous n’avez aucune contrainte de temps pour y construire votre maison, sauf s’il s’agit de lotissement neuf. Investir dans la terre est un bon investissement.

    • Vente à terme (libre ou occupée).

La vente à terme est un contrat de vente immobilier rédigé par un notaire. A la différence d’un achat immobilier courant, l’acheteur celui qui est un achat sur le long terme.  qui précise le prix du bien, l’apport de l’acheteur (bouquet) et le délai accordé pour le paiement total du bien et d’autres clauses.

L’acheteur paye un bouquet qui peut être soit équivalent à une partie du bien ou à la totalité (bouquet sec). Si le bien n’est pas payé en totalité, l’acheteur verse chaque mois une rente jusqu’au paiement total du bien sur un délai fixé. Dans ce cas, l’acheteur paye son loyer ainsi que sa rente mensuelle pendant le temps défini. 

Dans une vente à terme occupée, le vendeur garde son droit d’usufruit et occupe le bien jusqu’au terme fixé dans le contrat (entre 1 et 15 ans). 

À la différence de la vente à viager, si le propriétaire décède, les échéances sont envoyés aux héritiers.

Lorsque le terme est arrivé et que le bien est financé à 100 %, le vendeur libère le bien et le laisse au propriétaire qui récupère son droit d’usufruit. 

Acheter dans le but de louer le bien :

Si vous possédez déjà votre résidence principale et que vous avez un peu de pécule de côté, pourquoi ne pas acheter un logement secondaire dans le but de le louer ? Voici des exemples :

    • Logements étudiants ou colocation
    • Location de vacances (via AirBnb, MuslimBnb ou HalalBnb)
    • Maison ou appartement familiale
    • Locaux professionnels : boulangeries, commerces, bâtiments de stockage, entrepôts..
    • Parking / box : voiture, garage fermé pour stockage particulier, parking pour camping-car…

C’est à vous de choisir si vous préférez investir dans un bien qui demande un suivi régulier ou non, dans un logement meublé ou non, sur une période courte ou longue et à qui vous souhaitez louer ce bien.

Si vous n’êtes pas encore propriétaire, il est possible de passer par la location qui est un bon moyen de percevoir des compléments de revenus, mais également de se construire un apport pour sa résidence principale.

L’achat d’un parking reste un investissement qui demande moins de ressources qu’un appartement ou une maison, et permet d’en obtenir des revenus locatifs chaque mois. Le tout est de choisir un emplacement stratégique (ex, près d’un aéroport ou dans une ville).

Acheter dans le but de revendre :

Quand on est déjà propriétaire d’un bien et que le marché de l’immobilier est en plein boom, il est possible de faire une plus-value sur la vente.

Le prix de l’immobilier dépend beaucoup de son marché, les prix ont flambé (+3,5 points pour les maisons et +1 point pour les appartements) depuis 2019. 

Plusieurs raisons à cela :

    • Depuis la crise COVID, la demande de logement a augmenté plus vite que l’offre.
    • Les prix des maisons a grimpé plus vite que des appartements, car beaucoup de personnes se sont rendu compte qu’il y a une meilleure qualité de vie dans une maison, surtout en période de confinement !
    • Et beaucoup d’autres raisons s’ajoutent.. notamment les taux d’intérêt bas.

Ceci est une bonne nouvelle pour les vendeurs, et moins bonne pour les acheteurs. Depuis début 2023, la tendance commence à s’inverser avec la reprise d’une vie “normale”.

En tant que professionnel, plus souvent via une SCPI (Société civile de placement immobilier), les musulmans peuvent acheter un bien dans le but de le revendre pour en tirer un bénéfice. Ceci est considéré comme une activité commerciale.

Citons quelques exemples :

    • Achat-revente d’une maison / appartement à rénover : Si vous aimez les travaux, faites les par vous-même, vous avez tout à y gagner ! Rénover un appartement ou une maison pour le revendre permet généralement de faire une plus-value sur la vente.
    • Achat-revente d’un bien neuf, sans travaux.
    • Achat-revente d’immeubles et de lotissements

Attention tout de même, les achats sur plans ne peuvent se vendre pour la bonne raison que le bien n’est pas en notre possession. (voir cet article sur la revente d’achat sur plan).

Nouveau logement neuf

Trouver un moyen de se financer avant d’investir ?

Voici les différentes options de financement ouvertes aux musulmans pour se financer avant d’investir dans l’immobilier :

Trouver un financement sur le court terme :

  • La Mourabaha via une banque islamique :

💡 Le financement par Mourabaha est un contrat de vente conclue entre la banque islamique et l’acheteur du bien. La banque achète le bien et le revend à un particulier musulman en faisant une marge bénéficiaire sur la vente. La bonne nouvelle est que cette pratique évite les intérêts bancaires.

Allah a permis la vente et a interdit le ribâ

Sourate 2, verset 275

Elle permet de réaliser une acquisition immobilière dès lors que la personne a un apport qui correspond à 20 % en général et d’autres conditions s’ajoutent. 

Si l’on compare le coût du crédit avec une banque classique, la banque islamique prend 2 fois le coût du crédit. 

La Mourabaha demande également avoir un apport conséquent (30%..), vous n’avez pas d’assurance en cas de décès !

Voici des exemples de banques islamiques : 570easi, Sunnakapital, Chaabi Bank ou encore LINA ( anciennement FirstUnion ).

  • Argent emprunté auprès des proches : 

Cette solution est envisageable dès lors que les proches sont ouverts d’esprit à le faire et que leurs moyens leur permettent, car l’argent reste un sujet tabou, surtout dans la culture française. Il faut donc se sentir assez à l’aise pour en parler et avoir un projet déjà ficelé pour n’oublier aucun détail.

 

Allah nous rappelle qu’il est important de mettre sur papier ses engagements financiers entre emprunteur et débiteur, avec des témoins :

O les croyants! Quand vous contractez une dette à échéance déterminée, mettez-la en écrit; et qu’un scribe l’écrive, entre vous, en toute justice; un scribe n’a pas à refuser d’écrire selon ce qu’Allah lui a enseigné; qu’il écrive donc, et que dicte le débiteur: qu’il craigne Allah son Seigneur, et se garde d’en rien diminuer. […] Mais prenez des témoins lorsque vous faites une transaction entre vous; et qu’on ne fasse aucun tort à aucun scribe ni à aucun témoin. Si vous le faisiez, cela serait une perversité en vous. Et craignez Allah. Alors Allah vous enseigne et Allah est Omniscient.” 
[ Coran 2:282 ]

>> Il y a un grand bienfait pour le donneur de prêter son argent :

D’après ‘Abdallah Ibn Mass’oud (qu’Allah l’agrée), le Prophète (que la prière d’Allah et Son salut soient sur lui) a dit:

« Il n’y a aucun musulman qui prête à un musulman deux fois sans que cela ne soit équivalent au montant en aumône ». 

(Rapporté par Ibn Maja dans ses Sounan n°2430)

Selon ibn Mas3oud qu’Allah soit satisfait de lui, le Prophète ﷺ a dit : 

« Le prêt équivaut à la moitié de l’aumône » 

Hadith rapporté par l’imam Ahmad (3911)

>> C’est très important de rembourser dès que possible sa dette :

Abû Hurayra (qu’Allah soit satisfait de lui), le Prophète ﷺ a dit :

«L’âme du croyant reste suspendue en raison de sa dette, tant que celle-ci n’est pas acquittée.»

Al-Châfi’î, Ahmad, al-Tirmidhî, Ibn Mâdja et al-Dâramî

  • Les économies en banque : 

L’argent économisé est disponible tout de suite dans votre banque et est une source de financement importante. Si vous envisagez l’achat d’une maison ou d’un appartement via la Mourabaha, votre apport en banque définira le montant que vous pourrez emprunter. Vous pouvez aussi faire le choix d’attendre quelques années pour cumuler et payer votre bien au comptant.

Se financer et construire un capitale sur le long terme :

    • Les revenus du salaire :

Le travail rapporte de l’argent chaque mois et permet d’économiser sur le long terme.

    • Les revenus de sa société :

C’est une façon de s’épanouir et de se donner un nouveau challenge. Il est peu risqué et peut apporter gros lorsque votre société à une base solide. Un conseil : faites-vous accompagner pour ce genre de projet !

== Découvrez nos meilleures adresses pour vous former ici.

    • Le PERin :

Exemple de Perenys Le PERin est un plan épargne retraite individuel qui permet de placer de l’argent et de déduire ce montant des impôts (si vous en avez). Si vous souhaitez en savoir, nous avons un article qui présente la société PERENYS tenue par des frères et sœurs en islam. Ils vous conseilleront avec bienveillance. (lien en description)

    • Les revenus locatifs / fonciers :

Comme nous l’avons vu un peu plus haut, si vous percevez des loyers chaque mois, ceci peut être un complément de salaire pour un apport.

    • La sous-location professionnelle :

Avantages pour le propriétaire : Perçoit un loyer fixe par un locataire déclaré et honnête. Son locataire prend très soin de son bien pour pouvoir le louer facilement.

>Avantages pour le sous-locataire professionnel : Il perçoit une plus-value sur le loyer (chiffre d’affaires), et a le choix sur l’aménagement du bien.

>Avantage pour le locataire final : Il profite d’un logement entretenu avec soin et équipé avec goût, sur le long ou court terme ! 

Le risque est que le logement dans lequel on investit peut être vendu par le propriétaire. Il faut également garder de l’argent de côté afin d’investir dans un logement plus tard.

Suite au succès du reportage sur M6, Bricks.co la start-up créée en 2021 nous présente un nouveau concept : le financement participatif de biens immobiliers, accessible à tous

Cette plateforme permet d’investir dans des briques d’un bien à partir de 10€ et d’en percevoir un loyer chaque mois (appelé « royalties ») au prorata de l’apport sur le bien. 

Grâce aux nombreux investisseurs, les logements sont financés sans crédits bancaires par Bricks qui est le propriétaire légal du bien. Il reverse chaque mois des royalties aux investisseurs du bien. 

Concernant ce point précis, l’investissement fractionné peut présenter des risques, comme tout investissement dans l’immobilier. Et si vous avez des doutes sur cette pratique alors :

« Abandonne ce qui t’inspire des soupçons pour ce qui ne les inspire pas » 

Rapporté par at-Tarmidhi, 2442, hadith authentique.

Économies qui fructifient

Les types de financements à proscrire :

Si vous ne souhaitez pas consommer de Riba (intérêts usuraires), les solutions suivantes sont à proscrire :

    • L’emprunt bancaire dans une banque dite « classique » :

Lors d’un projet d’achat immobilier, la plupart des personnes vont voir un courtier ou une banque pour obtenir le meilleur taux d’intérêt possible ! L’islam est clair à ce sujet : le financement d’un bien avec des intérêts (riba) est interdit.

    • Bail Réel Social (B.R.S.) :

Le BRS permet d’obtenir un prix d’acquisition réduit sur le coût du bien, généralement de 15 à 30 % du prix final et plafonné aux plafonds de prix du PSLA. La TVA est à taux réduit (dans le neuf), il existe un abattement de 30 à 100 % de la taxe foncière sur la propriété bâtie, si la commune le décide.

Il offre tous les avantages d’un programme neuf, et d’une accession sécurisée, sauf que… le BRS demande de contracter un emprunt.

    • Prêt à taux zéro (P.T.Z.) :

C’est un prêt à taux zéro accordé par l’État aux ménages qui ne dépassent pas une certaine limite de salaires. 

Comme le BRS, il est accordé que si un emprunt est contracté, car il est équivalent à un pourcentage de l’emprunt total.

    • Les ventes à viagers :

Lors d’une vente à viager occupée, le vendeur reste dans son logement jusqu’à son départ à la maison de retraite ou jusqu’à son décès. L’acheteur paye un bouquet le jour de la vente, et verse une rente jusqu’au départ du vendeur.  Comme le prix du bien n’est pas fixe et que celui-ci se base sur le hasard, alors cette vente est interdite (voir les conditions du commerce en islam).

Zoom sur l’interdiction de faire du Riba (les intérêts)

Le mot “riba” signifie « excès », « augmentation » ou « addition ». Selon la parole d’Allah ‘azawajal et de la majorité des savants, le riba est une pratique interdite en Islam.

Au contraire, si l’emprunteur décide de son propre gré de rendre plus que ce qui a été prêté alors, il ne s’agit pas de Riba.

Dans l’Islam, il n’est pas bon de profiter d’une personne dans le besoin, c’est pour cela que Dieu, Le Sage, nous l’a interdit. Le riba était pratiqué avant l’arrivée de l’Islam, et cela continue aujourd’hui. C’est pourquoi Dieu a mentionné ce point avec insistance dans le Coran afin d’y mettre un terme.

Le Dieu Tout Puissant nous dit : 

“O vous qui croyez, ne mangez pas les quantités acquises à travers Riba (intérêt), doublé et multiplié. Craignez Allah, afin que vous réussissiez”

[Coran : 3:130]

Si vous souhaitez connaître les avis des savants, rendez-vous sur ce PDF du site HadithDuJour

    • « Quiconque délaisse une chose pour Allah, Allah l’a lui remplacera par quelque chose de meilleur. » 

(hadith authentique du Prophète صلى الله عليه وسلم rapporté par Ahmad, An-Nasâ’î et authentifié par Al-Albânî dans Ad-Da’ îfah 1/62)

Conseils immobiliers

Pépites de la communauté : nos recommandations !

Voici nos sources de motivation, deux livres inspirants :

« Propriétaire sans Riba » de Rich Muslim Club est un livre inspirant qui a été écrit par un couple Muslim. Grâce à Dieu, ce couple courageux et intelligent a réussi à acheter son logement principal en région parisienne sans contacter de crédit bancaire. Ils donnent des conseils importants pour la réussite de ce projet. Nous vous le recommandons vivement ! 

“Fini les dettes” est l’ouvrage de Malika Virin, écrit dans une période de sa vie où les dettes semblaient insurmontables. Puis, Malika est passé à inverser le signe de son compte bancaire en passant de – 12 000 euros à + 12 000 euros. Son livre vous délivre des conseils précieux pour se créer un capital financier et lutter pour la liberté financière. Il peut vous aider dans votre projet d’investissement.

Pour conclure :

Cet article résume les différentes façons d’investir dans l’immobilier quand on est musulman. Il paraît difficile de premier abord d’investir de manière licite, sans riba, mais rien est impossible quand Allah est avec nous.

Enfin, ce qui nous rejoint, musulmans, musulmanes, est la volonté d’obéir à notre Seigneur, le Sage. Qu’Allah facilite nos projets, et y mettre Sa Baraka. Qu’Allah vous accorde la patience et vous facilite dans vos projets immobiliers. Qu’Allah vous protège et vous garde en bonne santé !

« CROYEZ EN ALLAH ET EN SON MESSAGER, ET DÉPENSEZ DE CE DONT IL VOUS A DONNÉ LA LIEUTENANCE. CEUX D’ENTRE-VOUS QUI CROIENT ET DÉPENSENT [POUR LA CAUSE D’ALLAH] AURONT UNE GRANDE RÉCOMPENSE.» 

SOURATE 57, AL-HADÎD, VERSET 7

Aicha El Rhammad
Aicha El Rhammad

Je suis la modératrice du site. J’écris également des articles blogs que vous pouvez retrouver sur mon profil dans l’onglet « articles »

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